优客工场拟赴美上市 能否为共享办公行业带来一片晴天？

(讯)继WeWork上市失败之后，国内最大联合办公企业，WeWork模式在中国的效仿者之一——优客工场正式宣布将在美股上市。12月11日晚，优客工场向美国证券交易委员会提交了招股书，计划在纽交所上市，股票代码为“UK”。

在共享办公行业一片哀鸿间，优客工场公开招股书，稳了稳军心。

短短4个月的时间，联合办公行业坐了一趟过山车。WeWork估值超高的时候，行业一度过于乐观；WeWork上市折戟后，行业又过于悲观。如今，优客工场正式公开招股书，总算给阴霾一般的联办行业带来了晴天。

优客工场：一半空间运营、一半非空间业务

据悉，优客工场目前的商业模式不仅仅是空间运营，而是“空间运营+非空间业务”模式。其中，空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两类，前者主要为面积大于200平米标准化空间U Space，面积小于200㎡小型办公空间U Studio，以及定制化空间U Design；后者为以运营管理输出为主的U Brand模式，以资产托管为主的U Partner模式。

2019年以来，国内联办不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，优客工场也不例外。

优客工场甚至直接在招股书中表示其2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。

从营业收入来看，目前优客工场主要有三大块收入来源：空间会员费收入、营销和品牌服务收入以及其他服务收入。

2017年和2018年，优客工场最主要的收入来源还是办公空间会员服务的收入，占比超过85%。而到了2019年前三季度，优客工场办公空间会员服务的收入和非空间收入均超过了4亿元。这个时候市场和品牌收入等非空间收入，已经和办公空间会员服务的收入不相上下。

未来继续关注轻资产模式

不过与WeWork类似，优客工场的财务数据呈现营收和亏损双增长的趋势。现阶段，寻求上市融资对优客工场补充现金资源极为重要。到2019年三季度末，该公司持有的货币资金为1.67亿元。而在2017年末、2018年末，优客工场所持货币资金分别为1.89亿元、2.75亿元。

在营收增长的同时，亏损幅度也在加剧。招股书显示，优客工场在2017年全年亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，，亏损扩大19%。2019年前九个月亏损5.73亿元，比去年同期扩大112%。

优客工场一直被认为是WeWork在国内的模仿者。从招股书披露的业务模式上来看，二者有不尽相同的地方。

优客工场提供两种运营模式：一种是自营模式，在自营模式下，优客工场与房东签订租约，重新设计并改造空间，再将工位租给企业或个人，在这种模式下，优客工场会向企业或个人收取会员服务费；另一种模式是轻资产模式，优客工场向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

WeWork业务模式主要是前一种，据WeWork披露的招股书，其有八成以上的营收来自于出租办公空间业务。优客工场则自2019年以来，加大了轻资产业务的比重。

招股书显示，2018年，优客工场来自会员服务的收入占到总营收的87.9%，与WeWork相当。但到2019年，来自轻资产模式下，市场和品牌服务的收入已经占到总营收的46.1%，几乎与会员服务收入持平。

值得一提的是，优客工场亏损扩大的幅度相较于营收增长幅度呈现收窄的迹象，要部分归功于轻资产模式业务的快速增长。目前，以轻资产模式运营的子公司已经能够产生运营利润，即正毛利。自营模式下的会员业务收入仍然处于经营亏损状态。

优客工场称，以轻资产模式运营的子公司产生了运营利润，未来会继续发展这种轻资产模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。

截至2019年9月30日，优客工场共运营了197个办公空间，其中39个办公空间属于轻资产模式，其余171个空间属于自营模式。在自营模式运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间（已开放超过24个月时间）。整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。

行业报告曾指出，中国的联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。目前，无论是WeWork还是优客工场都未能在联合办公业务中实现盈亏平衡。

上市后的市场预期

4年前，毛大庆创业做共享办公时，外界普遍认为别扯什么共享经济互联网创业，所有创业最后都是搞房地产，万科北京老总毛大庆离职创业去干这个事情，太靠谱了；4年后，共享办公行业已经从黄金时代变成白银时代，17年-18年已经被毛大庆“洗”了一波，并购洪泰空间、无界空间、Workingdom、大观建筑设计、火箭科技、方糖小镇等公司后成为国内龙头。

从核心运营数据上看，优客工场2018年规模急剧膨胀，空间数从94个增加到191个，管理面积从35.21万平增加到57.19万平。但这个势头从2019年前9个月来看已经停住了。

随着优客工场共享办公扩张放缓（2019年前9个月空间数比去年底增长3%至197个），入住率已经达到80%，此后租金率边际上大幅降低是没戏了。

优客工场当前已展现的，可能并不太值钱，很简单就能算出来。数字营销部分，就算能达到5%净利润，按15倍市盈率估值4亿元；共享空间部分，对比wework大概7.7倍市销率（按200亿美元上市估值算出），估值42亿元。也即是说优客工场大概值46亿元。

据公开数据（披露融资额部分）优客工场融资48.1亿元，当初优客工场D轮融资时，可是号称估值110亿元。

对于优客工场来说，最佳模式就是价值链上提升一级，从租赁的“二房东”模式积累运营经验之后，向数据化转型。做平台与做自营的区别，就是阿里巴巴和京东的区别。（来源：胡润百富）

（编辑：应用网_镇江站长网）

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