房地产迷失2018：并不悲观的数据和无法掩饰的心焦

原标题：房地产迷失2018：并不悲观的数据和无法掩饰的心焦

编者按：本文来自第一财经，作者：张歆晨 陈淑贞，36氪经授权转载

当2018年仅剩下不足一月，房地产领域里那些对于这个年份寄予的乐观期盼，或许是时候慢慢放下，接受这样的现实了——尽管数据并不悲观，但市场情绪却难言乐观。

国家统计局披露的数据显示，2018年1~10月，全国商品房销售面积13.31亿平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点；商品房销售额11.59万亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

对比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿而言，预计今年全年数据与去年相去不会太远，考虑到2017年为房地产销售之大年，那么2018年的楼市也算差强人意。

若将目光聚焦至微观领域，企业的情况仍是如此。克而瑞研究统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示，已有三家公司的合同销售金额翻越了5000亿，而突破1000亿的房企，已多至25家。

试问，中国的经济图谱里，还有哪个行业能如此批量地催生千亿级企业？有什么理由对这个拥金无数的行业前景心存忧虑？但事实却并非如此。

2018年夏天，市场转向的巨擘轰鸣之声渐行渐近，行业也在不经意间走入幽暗的森林并迷失在至暗之处。正如D.H.劳伦斯所揭示的：“现在没有一条通向未来的康庄大道。”

希冀房价持续上涨，但房价跌了；坚信公司市值还会翻倍，但股价腰斩了……围绕房地产的一切都偏离了过去两三年的轨迹，朝着未知的前方缓慢行进。

而前方，又在哪里？

调控迷津难寻

尽管知晓近两年房地产调控压力巨大，但中原地产研究中心的统计数据还是令人心底一惊——截至2018年10月中旬，全年全国房地产调控次数已经超过400次，平均下来每天都有新的调控政策出台。

2016年四季度开始的调控，早已铺天盖地，限购、限价、限贷、限商、限售，一个都没有少。这一揽子调控出台的背景是国内主要城市房价在过去两年过快过热的上涨。

显得意外的是，此轮调控持续时间之长、幅度之大、范围之广。直至2018年，中国楼市仍在此轮调控中，也在大小调控合围而成的周期中。

站在2018年的尾巴上，人们对2019年楼市政策走向的迷茫，与2017年末时，对2018年的迷茫并无本质的不同。有形的手、无形的手，使市场深不可测。

回顾2018年初，严丝合缝的市场中透出一丝似是而非的光亮。

1月5日，兰州市住房保障和房产管理局宣布，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，而城内继续执行限购的区域不需再提供社保和纳税证明，不过对城内多个区域实行3年限售。

但房地产从业人员对限购放开的窃喜心理很快就幻灭，地方政府一再澄清，只是贯彻分类调控。此外，全国各地市的调控政策继续出台，至2月末，，2018年全国房地产调控政策发布已超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。

调控的目的在于促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”的定位，因城施策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，是题中之义。

在长效机制未能出台之前，限制性的行政调控手段，在中短期内起作用，主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题，但这种作用力并不能长久。长期的压抑需求造成市场扭曲也无法换来真正健康的市场，更非调控的最终目的。

年中时，因为新房限价造成的一二手房倒挂，造成新的楼市问题——抢房。深圳、成都等城市，高性价比的新房入市造成了数宗颇为极端的抢房现象。楼市调控的压力再度隐现。

彼时，一些房企代表去主管部门开会时被问及“该如何有效调控”。一名在业内颇负盛名的房企高管答曰：“调控楼市，即调控预期。”

于是可见，7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

在此前后，深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。

预期如山倒。新房滞销、融资渠道不畅、调控政策下沉到三四线城市，今年全国土地流拍数量大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年，土地端的出让压力倒逼，造成地方财政同样压力重重。

如此情况下，不放松，财政压力大；放开政策，又与中央调控精神相悖，地方开始戴着镣铐探索松绑空间。

10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为限价放松。

与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也遭遇下行压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

房企身陷迷途

2018年前几个月，当一些城市的房价仍处于惯性上涨通道时，没有几家房企相信市场会真的转向。彼时的公众场合，房企高管通常略微矜持地表达“对市场保持谨慎”的观点，但细节出卖了他们骨子里渗透着的乐观。

事实上，年初之际，绝大部分企业都给自己制定了较高的销售目标，其原因一方面是前两年的大力扩张为企业准备了充足的货源，另一因素则是2016、2017年两年的乐观情绪在左右着企业高层的决策。

即便早在2017年就已经三番五次强调“对市场前景非常非常悲观”的孙宏斌，其所率领的融创中国也为今年确立了同比增长25%的销售增幅。当然，对比该公司过去连续两年超过100%的同比增幅，25%的增长目标确实显得格外保守。

变化，发生在夏天，上半年各地此起彼伏的“抢房”闹剧戛然而止，楼市里那盆燃烧的火焰被一步步推向冰点。

10月，开发商的月均销售开始出现疲软了。克而瑞数据显示，2018年1~10月，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%，但10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

最新出炉的前十一月统计数据显示，万科、碧桂园、恒大三巨头的增长幅度远远低于去年均值53%，尤其是万科，今年前三季度，销售金额同比增长不足一成。

“金九银十”不及预期，让年初还满心乐观的房企感受到凉风阵阵，而具有标杆性意义的万科对于前景的悲观论调，如同尖刀直插房企心窝。

早在9月份万科召开的南方区域月度例会上，万科董事局主席郁亮表示，集团上下要以“活下去”为最终目标。此后的9月28~29日在深圳举行的万科秋季例会上，会场屏幕与侧墙上“活下去”字样醒目且刺眼。

直到郁亮最近一次露面，他仍旧不改对于行业前景的“悲观”论调，并毫不掩饰万科对于未来的迷惑。

（编辑：应用网_镇江站长网）

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